Diagnostic immobilier Marne Sud | Activ’Expertise Marne Sud

30 septembre 2026

DPE : quand l’étiquette évolue sans changer le logement

Une évolution réglementaire notable pour le DPE dès 2027 À partir du 1er janvier 2027, un nouveau changement va impacter le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : le coefficient employé pour convertir la consommation d’électricité d’un logement passera de 1,9 à 1,7. Cette nouveauté, instaurée par l’arrêté du 19 août 2026, concerne aussi bien le DPE que l’audit énergétique, et va influer sur la manière dont les performances énergétiques sont évaluées en France. Derrière ce chiffre se cache un enjeu de taille pour les logements alimentés en électricité, puisque cette modification peut leur permettre d’obtenir une meilleure étiquette énergétique. Ce paramètre, revisité seulement un an après un précédent ajustement (de 2,3 à 1,9 en 2026), témoigne d’une volonté d’adapter l’évaluation des logements à la réalité du mix électrique national. Pourquoi ce coefficient compte tant ? Lorsqu’un diagnostic DPE est réalisé, il ne se limite pas à la consommation mesurée sur la facture. Pour les logements où l’électricité est une énergie importante, la consommation finale est convertie en « énergie primaire » via un coefficient. Par exemple, actuellement, 1 kWh d’électricité équivaut à 1,9 kWh d’énergie primaire ; à partir de 2027, ce même kilowattheure ne comptera plus que pour 1,7. Cette évolution vise à refléter plus fidèlement l’origine de l’électricité en France, qui repose largement sur une production peu émettrice de carbone. Elle favorise donc les logements chauffés à l’électricité ou utilisant une pompe à chaleur, dont les consommations paraîtront moins élevées en énergie primaire qu’auparavant. Quels biens sont particulièrement concernés ? Les appartements ou maisons chauffés grâce à l’électricité Les logements munis de ballons d’eau chaude électriques Les habitations équipées de pompes à chaleur Ce sont donc en premier lieu ces logements qui pourraient voir leur classement énergétique s’améliorer, parfois de manière significative. On estime près de 300 000 résidences principales susceptibles d’échapper aux classes énergétiques F ou G grâce à ce nouveau mode de calcul. Cette progression dépend toutefois des caractéristiques propres à chaque logement et de leur proximité avec le seuil d’une meilleure classe. Un nouveau classement, sans effectuer de travaux L’un des aspects surprenants de cette réforme est qu’il sera désormais possible de bénéficier d’une meilleure étiquette DPE sans changer quoi que ce soit dans le logement. Ni l’isolation, ni les équipements, ni la ventilation ne sont modifiés : seul le mode de calcul évolue. Par exemple, un bien actuellement classé F pourrait demain atteindre la classe E, simplement parce que la conversion de ses consommations électriques sera plus favorable. Cependant, aucun logement ne verra sa note se dégrader à cause de ce changement, seuls des reclassements positifs sont à anticiper. Quelles conséquences pour la vente et la location ? Pour les agents immobiliers, administrateurs de biens et propriétaires, cette évolution a un impact direct sur la mise en marché des logements. En effet, la classe DPE figure obligatoirement sur les annonces immobilières et doit être conforme à la réglementation : une erreur ou un oubli peut entraîner des sanctions. Par ailleurs, la réglementation évolutive sur les classes énergétiques a un effet sur la location. Depuis 2025, il n’est plus possible de proposer en location un logement classé G, ce qui s’étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034. Un reclassement peut donc rouvrir des opportunités de mise en location ou en vente pour des biens jusqu’alors considérés comme énergivores. Audit énergétique : des obligations qui bougent L’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’un bien dépend elle aussi de la classe de performance affichée par le DPE. Jusqu’à présent, cela concerne principalement les logements classés E, F ou G ; la classe D deviendra concernée en 2034. Si une meilleure note DPE est obtenue grâce au nouveau coefficient, l’audit énergétique ne sera alors plus systématiquement requis lors de la transaction. D’où l’importance d’anticiper l’évolution de l’étiquette pour sécuriser les démarches administratives lors d’une vente. Faut-il refaire son DPE ? Bonne nouvelle pour les propriétaires : il n’est pas nécessaire de commander un nouveau DPE simplement à cause du changement de coefficient. Les diagnostics réalisés et toujours valides avant janvier 2027 garderont leur durée de validité classique. À compter de l’entrée en vigueur de la réforme, il sera possible d’obtenir gratuitement une attestation officielle récapitulant la nouvelle étiquette énergétique du bien sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Cette attestation, qui ne modifie pas les données du diagnostic d’origine, peut être annexée à une transaction immobilière et prend effet pour la durée restante du DPE. Ce même principe s’applique aux audits énergétiques déjà réalisés, qui pourront être actualisés de la même façon, sans remettre en cause les informations initiales collectées. Comment s’y préparer en tant que professionnel de l’immobilier ? Identifier dès maintenant les logements électriques concernés Vérifier la validité des diagnostics actuels Anticiper les changements dans la stratégie de commercialisation Prévoir l’évolution éventuelle des obligations en matière de vente ou de location Des outils en ligne, comme ceux proposés par certains réseaux de diagnostiqueurs, permettent dès aujourd’hui d’estimer la future étiquette de chaque logement selon le nouveau coefficient de conversion. En résumé, une simple modification de formule peut entraîner une revalorisation notable du DPE de plusieurs milliers de logements, remettre en question certaines contraintes réglementaires et offrir de nouvelles perspectives de mise en location ou en vente. Si vous êtes concerné ou que vous gérez un portefeuille de biens électriques, il est judicieux de simuler sans tarder l’impact de cette réforme sur votre patrimoine immobilier.

11 août 2026

Loi Carrez et copropriété : guide à l’usage des vendeurs

Comprendre la loi Carrez dans la vente en copropriété La vente d'un lot en copropriété s'accompagne d'obligations légales précises, parmi lesquelles figure l'indication de la surface dite “Carrez”. Cette mesure protège l'acquéreur et encadre juridiquement la transaction. Mais de quoi s'agit-il exactement et quelles sont les règles à suivre ? La surface loi Carrez, définition et spécificités La superficie loi Carrez correspond à la mesure des espaces clos et couverts du lot, après déduction de certains éléments comme les murs, cloisons, cages d’escalier, marches, gaines techniques ainsi que les ouvertures de portes et fenêtres. La hauteur sous plafond joue également un rôle clé : seules les parties atteignant au moins 1,80 mètre sont prises en compte. Autre point à ne pas négliger, les fractions de lots inférieures à 8 mètres carrés ne sont pas comptabilisées dans le calcul. Les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre sont écartées. Les parties de moins de 8 mètres carrés ne sont pas intégrées. La définition de cette surface est précisée dans le décret du 17 mars 1967. Sa technicité peut amener à des erreurs d’interprétation, ce qui souligne l’intérêt de recourir à un professionnel formé. La mention Carrez : une exigence incontournable lors de la vente Afin de respecter la législation, la surface privative du bien doit apparaître dans le compromis, la promesse ou l’acte de vente de tout lot en copropriété. Le notaire, lors de la passation de l’acte authentique, fournit aux parties un document – ou un certificat – rappelant cette superficie, ainsi que, lorsque nécessaire, le texte de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Même si la loi n’exige pas expressément de faire appel à un expert pour la réalisation du métrage, la complexité des règles laisse peu de place à l’approximation. Une erreur de calcul peut fragiliser la transaction et exposer le vendeur à des déconvenues. Conséquences d’une erreur ou d’un oubli de métrage Omettre d’indiquer la superficie Carrez dans l’acte peut entraîner l’annulation de la vente. L’acquéreur dispose alors d’un délai d’un mois après la signature pour demander la nullité de la transaction. En cas d’erreur sur la surface mentionnée, deux situations principales se présentent : Lorsque la surface réelle est supérieure à celle inscrite dans l’acte, le vendeur ne pourra pas réclamer un supplément au prix convenu initialement. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% (soit un vingtième) à celle portée dans l’acte, l’acheteur peut solliciter une réduction du prix proportionnelle à l’écart constaté. Cette réclamation doit être effectuée dans un délai d’un an à compter de la signature. Pourquoi confier le métrage à un professionnel ? Bien que rien n’oblige le vendeur à solliciter un spécialiste, l’intervention d’un expert en diagnostic immobilier offre des garanties supplémentaires. Cette précaution réduit significativement les risques de contestation future, protège la validité de la vente, et permet d’offrir à l’acheteur un document fiable et conforme à la réglementation en vigueur. Au moment de la vente d’un bien en copropriété, faire appel à un professionnel du mesurage permet ainsi de sécuriser la transaction sur le plan juridique et d’éviter les litiges relatifs à la superficie annoncée.

20 juillet 2026

dpe : impact d'une isolation extérieure sur le confort d'été

comprendre le confort d'été évalué par le dpe Le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous le sigle dpe, ne se limite pas à l'efficacité du chauffage ou de l'isolation hivernale. Il prend également en compte la capacité d'un logement à maintenir une température agréable lorsqu'il fait chaud dehors, sans avoir à utiliser de climatisation. Cette donnée, souvent représentée par un pictogramme appelé "confort d'été", évalue la résistance du bâtiment aux épisodes de chaleur intense. À noter, la présence d'une climatisation ne rentre jamais dans le calcul ; seules les caractéristiques permanentes de l'habitation sont considérées. Le résultat final se décline généralement selon trois niveaux : insuffisant, moyen ou bon. les éléments qui influencent le score de confort d'été Pour réaliser cette évaluation, la méthode réglementaire (3cl) analyse différents aspects de la construction : L'isolation du toit : la toiture représente une source majeure d’entrée de chaleur. Un bon isolant en toiture permet de limiter les surchauffes à l’intérieur. L’inertie thermique des murs et planchers : des parois épaisses en pierre ou en béton ont la capacité d’absorber la fraîcheur durant la nuit, puis de la restituer lentement durant la journée. Ce phénomène, appelé inertie thermique, est un atout pour réguler la température intérieure. Les dispositifs de protection pour les fenêtres : volets, persiennes ou stores extérieurs installés sur les baies exposées à l’est, à l’ouest ou au sud jouent un rôle déterminant. Les fenêtres de toit, telles que les velux, requièrent aussi des protections spécifiques pour limiter l’entrée de chaleur. L’aération traversante : lorsqu’un logement permet à l’air de circuler d’un côté à l’autre, il offre une ventilation naturelle efficace, essentielle pour maintenir la fraîcheur nocturne. La présence de systèmes de brassage d’air fixes : les ventilateurs de plafond, installés à demeure, facilitent la sensation de fraîcheur et sont pris en compte dans l’évaluation. isolation extérieure et confort d'été : pourquoi c’est bénéfique L’ajout d’une isolation par l’extérieur constitue une solution de choix pour améliorer le confort en période estivale. Contrairement à l’isolation intérieure qui peut diminuer l’inertie thermique des murs, isoler par l’extérieur permet de conserver les propriétés régulatrices de la maçonnerie existante. Ainsi, les murs restent capables d’emmagasiner la fraîcheur accumulée pendant la nuit et de la diffuser dans la journée. Cette approche a donc un effet positif sur la gestion de la chaleur, et influe favorablement sur le score du dpe en confort d’été. De plus, une bonne isolation extérieure contribue à limiter les échanges thermiques indésirables. En empêchant les gains de chaleur par conduction à travers les murs, elle protège l’ambiance intérieure lors des pics de chaleur. le rôle des protections solaires et des petites ouvertures Les solutions comme les volets ou stores sont essentielles face au soleil. Toutefois, une petite fenêtre côté sud sans volet n'est pas nécessairement pénalisante, sous réserve qu’elle mesure moins de 0,7 m² et qu’elle ne représente pas plus de 10 % de la surface totale vitrée de l’habitation. Les fenêtres de toit, en revanche, sont toujours prises en compte, quelle que soit leur taille, lorsqu’elles sont dépourvues de protections solaires. comment savoir si votre logement est traversant ? Il suffit de vérifier la répartition des surfaces vitrées. Si aucune façade du logement n’atteint ou ne dépasse 75 % de l’ensemble des vitrages, on considère alors que le logement peut bénéficier d’une circulation d’air efficace. Cette particularité est précieuse pour valoriser le confort d’été sans intervention technique lourde. actions concrètes pour optimiser le confort d’été Installer des systèmes de protection extérieure adaptés sur les baies vitrées et les velux. Préférer une isolation par l’extérieur, qui conserve l’inertie des murs. Isoler efficacement la toiture, priorité numéro un contre la chaleur montante. Ajouter des ventilateurs de plafond pour renforcer la sensation de fraîcheur. Au quotidien, il est aussi recommandé de fermer les protections solaires en journée pour empêcher la chaleur d’entrer, d’aérer abondamment la nuit et, pour ceux équipés d’une climatisation, de ne pas abaisser la température intérieure en dessous de 26 °c. Ces gestes, simples mais efficaces, aident à maintenir une ambiance agréable. aller plus loin dans l’amélioration de votre dpe Pour obtenir une analyse précise de la performance de votre logement en été et des conseils adaptés, il est conseillé de solliciter un expert en diagnostic énergétique. Ce professionnel pourra vous guider vers les solutions les plus efficaces pour maximiser votre confort tout en valorisant la performance globale de votre bien.

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